Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке и специфика оформления

Что в законе понимается под отчуждением земель? Сделки с земельными участками — частое явление, независимо от кризиса. И всегда возникают вопросы с порядком оформления сделок, таким образом, чтобы не возникало сомнений в их законности.Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Нормативное регулирование

Требования к сделкам и порядку их проведения прописаны в ГК и ЗК. Первый определяет общие условия сделок, второй – особенности их совершения с землями.

Особняком стоит закон об обороте сельскохозяйственных земель. Он описывает порядок проведения операций с землями, отведенными под сельское хозяйство.

Закон о регистрации прав на недвижимость носит технический характер и регулирует процесс прав на объекты недвижимости. Согласно положениям ГК, право собственности возникает с момента регистрации прав после подписания договора.

Отчуждению земель посвящена значительная часть судебной практики. В частности, в период существования ВАС изданы рекомендации судам по применению положений земельного и гражданского кодексов, разбирая споры о законности сделок.

Вдобавок принят целый комплекс подзаконных актов, изданных во исполнение законов. Они, так или иначе, касаются процедуры проведения сделок.

Что понимается под отчуждением

Отчуждением земель признается переход прав собственности на них путем совершения сделок. Они заключаются между гражданами и юридическими лицами на добровольной основе. В законе прописываются случаи принудительного совершения сделок через суд. Они считаются скорее исключением, т.к. никто не отменял свободу заключения договора.

Примером служит выкуп земель для общественных нужд, надо сказать, что процедура на протяжении нескольких лет постоянно изменялась и не в пользу граждан.

Если брать типичные ситуации, под отчуждение земельного участка подпадает договор дарения, купли-продажи, мены. О выкупе через суд было сказано выше.

Аренда, передача в пользование не считаются сделками по отчуждению, ведь полноправным собственником остается одно лицо.

Передача в собственность частных лиц

Земельный кодекс гласит, что все земли, которые не находятся в чьей-либо собственности, являются государственными. И их можно приобрести в собственность двумя путями:

  • купить с выполнением некоторых особенностей, связанных со сделками с государственным имуществом;
  • приватизировать или получить в собственность на бесплатной основе.

Например, арендатор, исполняющий условия договора, вправе претендовать на получение права собственности, если иное не прописано в законе.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Отчуждение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало прерогативой государства, т.к. собственники являются источниками пополнения казны за счет налога на собственность.

Конфискация

Ее результатом становится отчуждение земли в пользу государства. Если имущество было приобретено в рамках незаконной деятельности или сделка признана порочной, то приобретение не признается законным. Если подобное происходит в связи с совершением преступления, производится конфискация согласно нормам УК.

Земельное законодательство предусматривает отчуждение участка земли при нарушении правил их использования либо участок заброшен. В данных положениях есть здравый смысл, но в условиях отсутствия надлежащей защиты права собственности и пренебрежения чиновниками законом они приносят больше вреда.

Условия отчуждения

На что обращают внимание при оценке сделки?

  • Она должна быть исключительно добровольной, без обмана или давления на участников соглашения.
  • Договоры заключаются в отношении участков, прошедших постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности в реестре прав на недвижимость.
  • Сделка заключается непосредственно собственником либо его представителем, действующим на основе доверенности.
  • Отчуждение земли не допускается, если она отведена под заповедники и иные важные объекты (оборонного значения, на них располагаются объекты жизнеобеспечения – например, энергетики).
  • На право собственности вправе претендовать лишь граждане.
  • На земли, отведенные под сельское хозяйство, вправе претендовать лишь организации или предприниматели, работающие в сфере на профессиональной основе.

Общий порядок отчуждения земли

Стороны разрабатывают соглашение, в котором определяют условия перехода права собственности. Документ должен отвечать действительным намерениям и действиям сторон, в противном случае его могут признать незаконным, и участники сделки вернутся в исходное положение.

Отсутствие существенных условий приведет к тому, что с точки зрения договор не имеет законной силы и не влечет правовых последствий, а значит, стороны вновь возвращаются в изначальное положение.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Часть договора или его приложение – акт о передаче участка и технической документации, оформленной на него. Некоторые юристы прописывают пункт, что факт подписания подтверждает передачу объекта.

Если на земельном участке размещен объект капитального строительства, то отчуждение производится параллельно. Удобнее написать один договор. И в ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Условия продажи государством

Власти подают объявление о проведении торгов на сайте и в СМИ, публикующих официальную информацию.

Желающие выкупить участок подают перечень документов согласно требованиям о проведении торгов. Особенностью является предоставление обеспечения, проигравшие лица получают его обратно.

Торги проводятся или в виде аукциона (кто предложит большую цену), или путем принятия комиссией решения, чье предложение является выгоднее. Аукцион не предусматривается.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Лицу, выигравшему торги, дается время на заключение договора. Предложенный проект составляется на основе типовой формы. Изменить что-то в нем покупателю сложно, и при условии нарушения существенных условий.

Если победитель откажется подписать договор на предложенных условиях, то сумма, переданная в качестве обеспечения, остается в бюджете.

Как продать сельскохозяйственную землю

На покупателя ложится соблюдение несколько условий:

  • он не вправе менять целевой назначение и обязан заботиться о плодородии участка и сохранении экологического баланса;
  • договор может предусматривать право обратного выкупа в течение оговоренного срока.

Отчуждение сельскохозяйственных земель имеет много особенностей. Главная из них – обязанность сообщить муниципалитету или иному органу власти, в зависимости от конфигурации правительственных структур в регионе.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Если ответ отрицательный или в течение 30 дней его не дали, то продавец свободен от обязательств перед властью.

Продажа участка третьему лицу возможна лишь на условиях, ранее предложенных органу муниципалитета.

Если отчуждение земель сельскохозяйственного назначения произошло с нарушением описанного выше правила, орган власти может в течение года после заключения договора требовать в суде перевода прав на себя. Первому покупателю возвращают сумму денег, полученную им ранее.

Перечень документов

Законодательство требует стандартного перечня бумаг для заключения сделки:

  • паспорта участников сделки;
  • документы о собственности на земельный участок;
  • техническая документация (бумаги, оформленные при проведении кадастровых работ);
  • отчет оценщика о стоимости участка;
  • справка из БТИ об отсутствии на участке объектов недвижимости;
  • если продавец имеет супруга или супругу, закон обязывает получить оформленное с помощью нотариуса согласие на сделку.

Права на недвижимость, полученные ранее 1997 года до введения современного порядка регистрации, подлежат перерегистрации. Их внесение в реестр происходит одновременно с регистрацией сделки по отчуждению.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Сотрудники Росреестра попросят первоначальные документы о праве на собственность.

В законе о регистрации описан перечень документов, которые предоставляются в подобных ситуациях.

Последствия Чернобыля

Катастрофа сказалась также и на РФ. Часть ее территории подверглась заражению. Что представляют собой земли отчуждения? В зоне отчуждения нельзя селиться, там фактически заморожена любая хозяйственная деятельность. Использование природных ресурсов на той территории ограничено или запрещено. В России в зону отчуждения включены 4 села, расположенные в Брянской области.

Граждане, которые там жили до катастрофы, были выселены, им предоставили жилье и место работы. В то же время сейчас им полагается ряд льгот.

Проблема отчуждения земли заключается в том, какие нормы и как применить. По общему правилу подписывается договор, затем регистрируется переход прав и покупатель или одаряемый становится полноценным собственником.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Сельскохозяйственные земли продаются по несколько иным правилам, направленным на сохранение их статуса.

Приобретение участка у государства практикуется по специальным процедурам. В частности, проводятся торги или аукционы, их участники дают обеспечение. Проигравшим его возвращают, а победителю нет, если он откажется или уклонится от заключения сделки.

В то же время государство отбирает землю, приобретенную на незаконно добытые средства, путем обмана либо используемую с нарушениями.

Источник: https://BusinessMan.ru/otchujdenie-zemel-ponyatie-yuridicheskie-trebovaniya-k-sdelke-spetsifika-oformleniya.html

Отчуждение земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка в Российской Федерации исполняется на основе Гражданского и Земельного законодательства. Порядок и правила отчуждения четко сформулированы в ст.27 ГК РФ, а также в ст.44 и ст.52 ЗК РФ.  Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Постараемся широко раскрыть тему отчуждения земельных наделов и сосредоточим внимание на разных аспектах этого процесса.

Понятие «отчуждение земельного участка»

Безвозмездное либо платное перепоручение права собственности на землевладение физическому или юридическому лицу, на основе оформления гражданско-правового договора, называется отчуждением. При этом стоит учитывать, что этот вид недвижимого имущества может быть продан или передан в аренду, подарен, принят по наследству или приватизирован.

Но в какой бы способ это ни происходило, стоит четко понимать, что отчуждение надела земли является действием по передаче прав собственности.

Основательными причинами для изъятия земли являются:

  • решения судов различных инстанций;
  • административно-правовые акты;
  • разного рода договора;
  • порядок, который четко установлен в законодательстве.

Стоит отметить, что, кроме Земельного и Гражданского законодательств, отбор землевладения регламентируется Федеральным законодательством «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Виды

Существует несколько видов реквизиции землевладения, о которых мы поговорим дальше.

  • Принудительное отчуждение предполагает перепоручение права собственности другой стороне, независимо от воли владельца земли. Это происходит в случае:
    • постановления суда о конфискации землевладения;
    • изъятия у владельца надела земли для нужд государства или округа.
  • Добровольное отчуждение земельного владения происходит по собственной инициативе и воли владельца. Такой вид передачи права собственности происходит на основе составления следующих видов договоров:
    • дарения;
    • купли или продажи;
    • обмена;
    • завещания.
  • Безвозмездное отчуждение происходит на основе оформления договора о дарении или по завещанию. Также такой вид характерен в случае принудительной конфискации земельного участка судебными органами.
  • Возмездное отчуждение землевладения происходит в случае:
    • купли или продажи;
    • составления завещания с оформлением пожизненного содержания;
    • изъятия земельного надела в фонд государства с правом возмещения компенсации.

Условия

Основным законодательным положением, которое регламентирует условия передачи или отбора землевладения, является ст.52 Земельного Кодекса РФ. В это статье указываются все правовые аспекты осуществления изъятия надела земли.

К основным условиям отчуждения земельного участка относятся:

  • обязательное перепоручение права собственности на землевладение другому лицу, но только в рамках оформления гражданско-правового договора;
  • владелец надела самовольно отказывается от имущественных прав;
  • учет оборотоспособности земли должен реализовываться на всех правовых основах законодательства (речь идет о наделах, которые ограничены в обороте, а также о землях, изъятых из гражданского оборота).

Закон об отчуждении земельных участков

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформленияПравовой базой осуществления процесса отчуждения землевладения является федеральный закон №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно этому закону, должен соблюдаться определенный порядок проведения отбора и перепоручения прав на земельный участок, при этом должны соблюдаться все нормативные процедуры.

Читайте также:  В каком порядке оформляют заявление на возврат товара надлежащего качества: образец документа

Правильное проведение реквизиции земли происходит через обязательное исполнение двух важных процедур:

  • оформление и подписание соглашения об отчуждении (например, договор купли или продажи, мены, дарения или завещания);
  • регистрация договора в реестре государственной службы по кадастру и картографии.

Стоит отметить следующий факт: договор реквизиции земли признается недействительным в случае ненадлежащей регистрации, а процесс перепоручения прав собственности считается таковым, что не состоялось.

Право собственности на недвижимое имущество наступает тогда, когда договор отчуждения прошел государственную регистрацию.

Порядок действий

При осуществлении отчуждения надела необходимо выполнить четкую последовательность действий.

В перечень данных действий входят:

  • получение в агентстве государственного акта, который удостоверяет право собственности на землевладение;
  • если происходит процесс продажи участка, то необходимо проведение экспертами денежной оценки собственности, а в случае дарения – необходима нормативная оценка земли, которую осуществляет управление по земельным ресурсам;
  • в агентстве земельного кадастра оформляется документ, в котором указываются все коммуникации, если таковые имеются на территории владения;
  • по желанию собственника участка возможна экспертная оценка земли;
  • необходимо оформление выписки из реестра о том, что не существует никаких запретов на отчуждение надела земли;
  • получение справки об отсутствии зданий на территории участка, которая выдается местными органами власти;
  • при оформлении отчуждения земли продавцу при себе необходимо иметь весь пакет личных документов, в который входят паспорт и идентификационный код, а также брачное свидетельство и метрики детей, если они являются собственниками жилья.

Отчуждение части земельного участка

При реквизиции части землевладения очень важным является тот факт, что частичная доля не может быть объектов имущественных прав. Иными словами, владение частью земли носит только характер обязательств, но никак не имущественный.

Это все означает, что имущественные права на часть земли имеет тот же собственник, который владеет всем участком полностью.

Для того чтобы юридически правильно оформить передачу части землевладения, прежде всего, необходимо обозначить границы выбранной территории, как самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений. Все необходимые кадастровые работы по определению территории части земельного участка проводит орган, который уполномочен на это законодательством.

При этом в кадастровом реестре должна быть указана информация о площади земельного надела, определены границы, а также присвоен персональный кадастровый номер.

Если на часть землевладения не оформлены имущественные права, то такой объект недвижимости может лишь являться предметом при оформлении аренды, ипотеки или в виде залогового имущества.

Документы для отчуждения земельного участка

Для того чтобы произвести должным образом передачу земли, необходимо предоставить пакет документов, которые установлены законодательством.

В этот перечень входят:

  • независимая экспертная оценка земельного надела;
  • обязательная денежная экспертиза землевладения;
  • государственный акт, подтверждающий право владения землей;
  • справка из кадастрового реестра о том, что отсутствуют запреты на отчуждение этого участка земли;
  • документ, который удостоверяет, что на территории этого владения отсутствуют какие-либо строения;
  • паспорта всех владельцев земельного участка;
  • идентификационные коды всех владельцев земли;
  • свидетельство о браке подается в том случае, если продавец землевладения состоит в семейных отношениях;
  • если продавец был женатым, то в таком случае к пакету документов необходимо приложить свидетельство о смерти или о разрыве брака;
  • согласие мужа (жены) на отчуждение участка, оформленное в виде заявления;
  • если дети являются собственниками земельного надела, то подаются также их свидетельства о рождении;
  • в случае если сделка по продаже земельного владения осуществляется представителем собственника, то обязательна к представлению доверенность, заверенная нотариусом.

Принудительное отчуждение земельного участка

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформленияВопрос принудительного изъятия собственности, как правило, подразумевает конфликтные ситуации, которые можно решить в судебном или в переговорном порядке.

  • С юридической точки зрения, Земельный Кодекс РФ не имеет положений, в которых бы определялся порядок отбора земельных наделов.
  • Однако в Гражданском Кодексе РФ весьма четко прописаны основания для принудительной реквизиции собственности.
  • К таким основаниям можно отнести:
  • землевладение используется с нарушением норм законодательства (основание – ст.285 и ст.286 ГК РФ);
  • надел земли используется в несоответствии с его целевым предназначением (подтверждение – ст.284 ГК РФ);
  • принудительное изъятие участка происходит на основании решения суда о выплате долговых обязательств собственника (согласно ст.278 ГК РФ);
  • в случае стихийного бедствия либо аварии, а также при других обстоятельствах, которые носят характер чрезвычайности, проходит реквизиция землевладения, т.е. изъятие земли, возникающее в результате угрозы жизни людей (при этом стоит четко понимать, что реквизиция не является отчуждением собственности для потребностей государства);
  • земельные участки возвращаются в государственную собственность, иначе говоря, происходит национализация земли, которая происходит на обоснованных основаниях законности, при этом возмещается полная стоимость имущества и другого вида убытков, связанных с такой экспроприацией;
  • реквизиция земельного надела для государственных и региональных нужд с последующей выплатой выкупа теми субъекта государства, в пользу которых было произведено отчуждение;
  • изъятие из собственности земельного участка, который на основании законности де-юре не может принадлежать данному владельцу (такое отчуждение земельной собственности происходит в такой ситуации, когда имущество оказалось во владении лица на законных основаниях, но в силу закона ему не принадлежит).

Подводя итог статьи, выделим еще раз основополагающие моменты, при которых осуществляется отчуждение землевладения:

  1. Реквизиция земли считается полноценной, если права собственности в полной мере перешли к другому лицу.
  2. Отчуждение части земельного участка будет действительным в том случае, если он оформлен как самостоятельная кадастровая единица.
  3. Право собственности возникает с момента подписания и государственной регистрации договора.
  4. Существуют как добровольные, так и принудительные виды отчуждения земельного надела.

Источник: https://moidom911.ru/ychastki/otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka.html

Отчуждение земельного участка – как это происходит, на каких основаниях

Отчуждение земельного участка является частой процедурой, к которой прибегают граждане Российской Федерации. Она подразумевает под собой передачу прав собственности от одного владельца к другому. Какие основные моменты нужно знать при проведении данной процедуры? В каких случая она невозможна и какие земельные наделы подлежат процедуре отчуждения? Рассмотрим более детально в статье.

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации.

Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование.

Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).

Что это такое

Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.

Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:

  • Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
  • Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.

Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.

Отчуждение как и любая юридическая процедура должна быть регламентирована и имеет свои нюансы. В случае не соблюдения правил её могут признать недействительной.Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Почему так происходит

Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.

Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:

  • заповедники;
  • места захоронения;
  • стратегические объекты;
  • другое.

Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.

Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.

Нормативное регулирование

Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.

Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.

Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.

Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.

В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.

Порядок отчуждения земельных участков

Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:

  1. Намерение отчуждения земельного участка.
  2. Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
  3. Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
  4. Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.

Какие бывают виды

Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:

  1. добровольное;
  2. принудительное.

Добровольное

На добровольной основе отчуждение может быть:

  • по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
  • на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
  • на безвозмездной основе.

В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?

Согласно законодательству Российской Федерации какие-либо ограничения по передачи земельного участка в право собственности на бесплатной основе не установлены, даже если между сторонами нет никаких родственных связей.

Обязательно нужно составить договор о передаче прав на участок и зарегистрировать его в Росреестре.

Добровольное отчуждение подразумевает под собой тот факт, что все права и обязанности, и текущее состояние земельного участка полностью переходит к новому владельцу.

Принудительное

В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:

  1. землю забирают под государственные нужды;
  2. изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
  3. конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
  4. изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).

Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.

Читайте также:  Какие документы нужны для получения единовременного пособия: кто и где оформляет?

Обязательные условия

Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:

  • любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
  • отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
  • сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
  • отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
  • при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.

Отчуждение земельного участка: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Пошаговая инструкция

Данная процедура имеет ряд действий, который нужно соблюдать при добровольном отчуждении:

  1. взять выписку, которая будет свидетельствовать о праве собственности на данный участок земли;
  2. провести оценку земельного участка;
  3. получить кадастровый паспорт;
  4. получить согласие Госреестра на проведение данной сделки;
  5. получить справки на проведение реквизиции, если на территории земельного участка есть постройки;
  6. составить договор;
  7. подписать договор сторонами;
  8. заверить соглашение (договор) у нотариуса;
  9. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Возникающие нюансы

В ходе проведения данной сделки могут возникнуть некоторые нюансы:

  • Во-первых, в результате отчуждения у собственника возникает запрет на любые действия касательного данного участка.
  • Во-вторых, собственник больше не может извлекать любые выгоды с данной земли.

В-третьих, у собственника больше нет никаких обязанностей, которые связаны с владением участка, а именно:

  • не нужно платить налоги;
  • не нужно проводить технические мероприятия;
  • нет больше никаких обременений на землю.

Что касается части территории

Можно ли провести отчуждение части территории? Согласно законодательству Российской Федерации, отчуждаемая доля земельного участка обязательно должна быть выделена и только потом она может стать объектом, который подлежит любым манипуляциям. Выделенной долей собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Единственным моментом, который стоит учитывать, будет тот факт, что если собственник решит продать свою долю, то приоритет покупки будет у других долевых владельцев данного участка.

Находящегося в частной собственности

Если гражданин хочет провести процедуру отчуждения земельного участка, который ему принадлежит по праву частной собственности, то процедура может происходит в следующих случаях:

  1. если его желание имеет добровольную основу и он хочет передать участок другому лицу;
  2. если собственник решил отказаться от земельного участка;
  3. если участок будет принудительно отчужден в установленном законом порядке.

Без межевания

Согласно новым законам Российской Федерации провести любую процедуру передачи прав собственности без ранее установленного межевания нельзя. Сила данного закона распространяется на:

  • садовые участки;
  • участки частного владения;
  • дачные участки;
  • огороды;
  • участки индивидуального жилищного строения.

Если в участке нет плана межевания, и его границы не установлены в законном порядке, то его нельзя дарить, продавать, обменивать.

Без находящегося на нем здания

Согласно Земельного Кодекса Российской Федерации все построения на земельных участка неразрывно связаны с самим земельным участком.

Существует порядок, когда земли и здания на них могут отчуждать по отдельности:

  1. если отчуждается какая-то часть здания, которую нельзя выделить вместе с долей земли;
  2. если здание, которое подлежит отчуждения находится на земельном участке, который изъят из оборота.

При приватизации

В случае с приватизированными зданиями на земельных участках, гражданин обязательно должен перевести землю в аренду под строительство или выкупить надел, если земля является муниципальной собственностью.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/chto-takoe-otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka/

Сделки с земельными участками (условия, виды)

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

  • Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):
  • · земельный участок не должен быть изъят из оборота;
  • · он должен пройти кадастровый учет;
  • · сохраняется целевое назначение (категория земель);
  • · сохраняется установленный режим использования;
  • · отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;
  • · не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;
  • · в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;
  • · особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • · соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;
  • · письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);
  • · сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).
  1. ВИДЫ сделок с земельными участками:
  2. 1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:
  3. — Сделка по договору купли-продажи земельного участка;
  4. — Сделка по договору дарения земельного участка;
  5. — Сделка по наследованию земельного участка;
  6. — Сделка по договору мены земельными участками;
  7. 2) сделки, не связанные с отчуждением:
  8. — договор аренды земельного участка;
  9. — договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;
  10. — договор залога (ипотеки) земельных участков;
  11. — договор ренты земельного участка;
  12. — договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление.

ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок.

Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555).

Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос.

власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

  • Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).
  • В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.
  • Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

  1. 1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  2. 2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  3. 3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Источник: https://megaobuchalka.ru/8/21076.html

Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

  • — по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • — по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;
  • — а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.
  • Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
  • При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

  1. Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.
  2. По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.
  3. При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.
Читайте также:  Претензия к страховой компании по КАСКО: образец и как получить компенсацию?

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

  • Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
  • В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
  • Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
  • Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
  • Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
  • Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
  • В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
  • По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
  • В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
  • Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
  • При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
  • Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  • Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
  • Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.
  • Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ.

Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

  1. Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:
  2. супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
  3. до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
  4. свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
  5. другим лицам в зависимости от суммы сделки:
  6. до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
  7. свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
  8. свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.

24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-po-otchuzhdeniiu-nedvizhimosti

Ссылка на основную публикацию